Comment fonctionne le viager (achat/vente) ?

Le système de viager peut sembler intéressant aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. Vendre son bien immobilier en viager permet de bénéficier d’une rente, ce qui représente un complément de retraite. Acheter en viager permet de profiter d’une décote du prix du bien, pouvant intéresser certains acquéreurs. SGL vous propose d’étudier le système de viager et son fonctionnement.

Le système de viager

La vente classique d’un bien est effectuée, en règle générale, avec le prix du bien fixé au préalable. L’acquéreur peut disposer du bien dès la signature de l’acte authentique de vente et le vendeur reçoit rapidement la somme.

Dans le cadre d’une opération en viager, le nouveau propriétaire ne peut pas disposer des lieux dès la signature du contrat et le règlement se fait en plusieurs échéances. On distingue deux cas :

• Le viager libre, où l’acquéreur dispose du bien dès l’achat.
• Le viager occupé, plus fréquent, où l’acheteur laisse l’usufruit du bien au vendeur jusqu’à son décès ou son départ du logement.

Déterminer le montant de la rente viagère

La vente en viager diffère également d’une vente immobilière classique par le paiement du bien. L’acquéreur n’est pas dans l’obligation de verser la totalité du montant dès l’acquisition de la propriété.

De plus, le prix du bien est constitué d’un bouquet et d’une rente viagère.

• Le bouquet est la somme remise au vendeur par l’acquéreur lors de la signature du contrat. 
• La rente viagère est une somme versée par échéance mensuelle, trimestrielle ou annuelle, dont le montant est fixé dans l’acte authentique de vente.

Pour déterminer la rente, plusieurs caractéristiques sont à prendre en compte, telles que l’âge du vendeur, le montant du bouquet, le statut et la valeur du logement. Le versement des rentes prend fin lors du décès du vendeur, tout comme l’usufruit dans le cadre d’un viager occupé.

Les avantages du viager pour l’acheteur

Un achat en viager permet à un acheteur de ne pas verser une somme complète dès la signature de l’acte de vente. L’acheteur étalonne le règlement sous la forme d’une rente viagère.

Le système du « viager occupé » lui permet également d’acheter potentiellement moins cher, le bien restant occupé. Cette décote du montant du bien lui permet un prix pouvant être inférieur au prix du marché. Néanmoins, l’acheteur n’a pas de visibilité sur la fin de période de versement de la rente viagère, étant liée au décès du vendeur.

Les avantages du viager pour le vendeur

La vente en viager est intéressante pour une personne âgée n’ayant pas une retraite nécessaire pour subvenir à tous ses besoins. La rente viagère obtenue chaque mois lui permet un complément de revenus non-négligeable.

Le vendeur doit toutefois prendre en compte que la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition dépend de l’âge du vendeur au premier versement.