Syndic de copropriété : son rôle et son fonctionnement
Rédigé par Elodie FUENTES le 26 mai 2021
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Pourquoi choisir le syndic SGL ?
Choisir SGL comme syndic, c’est confier la gestion administrative, financière, technique et juridique de sa copropriété à un partenaire de confiance. SGL accompagne les syndicats de copropriétaires dans toute la France dans une approche locale.
16 ans d’expérience
SGL administre des copropriétés depuis 2010
Présent dans 6 métropoles
Des gestionnaires partout en France et à Paris, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Aix-Marseille et Lille.
La force du groupe Selexium
La filiale du groupe créé en 2009, spécialisé en gestion de patrimoine.
Une équipe 100 % copropriété
Avec des gestionnaires, comptables syndic, sinistres et contentieux dédiés.
Des charges maîtrisées
Une mise en concurrence systématique des contrats, des forfaits conformes au contrat-type ALUR.
Une transparence totale
Un compte bancaire séparé et un espace client en temps réel.
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Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui est mandatée par le syndicat des copropriétaires pour gérer un immeuble en copropriété. Il doit être élu en assemblée générale, en passant obligatoirement par la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Le mandat d’un syndic de copropriété est de trois ans maximum, et renouvelable par vote en AG, sans reconduction tacite possible.
On existe trois catégories de syndic :
- le syndic professionnel (agence ou cabinet dont les experts sont titulaires d’une carte professionnelle),
- le syndic non professionnel ou bénévole (il s’agit d’un copropriétaire élu qui effectue les missions du syndic gratuitement),
- le syndic coopératif (le conseil syndical élit un président qui exerce les fonctions de syndic).
Pourquoi passer par un syndic de copropriété ?
Faire appel à un syndic, ce n’est pas simplement une formalité obligatoire en copropriété. Choisir un syndic professionnel c’est avant tout un gage de sérénité et d’efficacité pour les copropriétaires. La gestion d’un immeuble en copropriété demande de nombreuses compétences, qu’elles soient juridiques, techniques, comptables ou encore fiscales.
Concrètement, le syndic vous apporte trois savoirs-faires majeurs :
Un cadre légal sécurisé.
Le syndic garantit à ce que l’application du règlement de copropriété soit respectée, la conformité aux obligations réglementaires (immatriculation au RNC, extranet, DPE collectif, plan pluriannuel de travaux) et la bonne tenue des assemblées générales. Sans quoi, en cas de vice de procédure les décisions votées peuvent être considérées comme caduques.
Une gestion financière transparente.
Votre syndic assure la mise en place et la gestion d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat, d’un budget prévisionnel voté en AG, d’une comptabilité double, d ’une présentation des comptes annuels et fonds de travaux obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans.
Un médiateur et un organisateur.
C’est au syndic de faire le lien entre copropriétaires, le conseil syndical, les prestataires, et qui prend en charge les imprévus quotidiens (sinistres, pannes, contentieux, travaux urgents).
À SAVOIR
Au-dessus de 3 ou 4 lots, le recours à un syndic de copropriété professionnel est conseillé. Au-delà de 10 lots, et lorsque la copropriété présente des équipements collectifs (chauffage, ascenseur, gardien), il devient quasi indispensable de passer par des professionnels.
Quels sont les différents types de services proposés par un syndic ?
Selon leur taille, leur années de construction et leur état général, toutes les copropriétés n’ont pas les mêmes besoins. Un syndic peut proposer différentes formes de services, qu’il est important de connaître avant de choisir le professionnel le mieux adapté.
Comment changer de syndic de copropriété ?
Changer de syndic de copropriété est un droit du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires peuvent décider de changer de syndic une fois le mandat terminé (cas le plus fréquent) ou en cours de mandat, lorsqu’il y a faute grave (révocation). Cette procédure est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 de façon stricte.
Voici les 5 étapes de la procédure pour changer de syndic :
Identifier les motifs et préparer un dossier complet
Manque de réactivité des professionnels en cours de mandat, manque de clarté dans les comptes, honoraires trop élevés, mauvaise tenue des AG : il est important de réunir les preuves et de rassembler l’aval de plusieurs copropriétaires en amont.
Mettre en concurrence (obligation ALUR)
Des gestionnaires partout en France et à Paris, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Aix-Marseille et Lille.
Inscrire les candidatures à l’ordre du jour
L’article 21 de la loi de 1965 impose au conseil syndical de mettre en concurrence au moins deux devis de contrat conformes au contrat-type ALUR, sauf dispense votée à la majorité absolue lors de l’AG précédente.
Joindre les projets de contrat à la convocation d’AG
Les documents doivent être envoyés avec la convocation en AG, au moins 21 jours.
Voter en AG à la majorité absolue (article 25)
Plus de la moitié des voix des copropriétaires est requise. En cas d’échec, un second vote à la majorité simple (article 25-1) peut être tenu immédiatement après, dans le cas où le premier vote a obtenu au moins le tiers des voix.
Le transfert des documents et des fonds
Une fois le nouveau syndic élu, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre l’ensemble des documents et des fonds de la copropriété dans les délais imposés par la loi :
Sous 15 jours : les fonds disponibles et l’état des comptes du syndicat.
Sous 1 mois : les archives et l’ensemble des documents (règlement, PV d’AG, contrats, factures, carnet d’entretien, fiche synthétique).
Sous 2 mois : le solde des comptes après apurement.
À SAVOIR
La mise en concurrence systématique des syndic de copropriété fait baisser les honoraires de 10 à 30 % en moyenne, même sans changement effectif de syndic. C’est un moyen de réaliser des économies, à activer à chaque renouvellement de mandat.
| Critère | Syndic professionnel | Syndic en ligne | Syndic coopératif | Syndic bénévole |
|---|---|---|---|---|
| Statut | Cabinet titulaire d’une carte professionnelle « S » | Cabinet professionnel avec gestion 100 % digitale | Président du conseil syndical élu en son sein | Copropriétaire élu en assemblée générale |
| Carte professionnelle | Obligatoire | Obligatoire | Non requise | Non requise |
| Assurance RC professionnelle + garantie financière | Obligatoires | Obligatoires | Non obligatoires | Non obligatoires |
| Rémunération | Honoraires forfaitaires + prestations particulières | Honoraires forfaitaires, souvent réduits | Bénévole, appui professionnel facturé | Bénévole |
| Accompagnement terrain | Élevé : gestionnaire dédié, visites | Réduit, souvent en option | Variable selon l’implication | Limité au copropriétaire élu |
| Profil de copropriété recommandé | Moyennes et grandes copropriétés, immeubles avec travaux | Petites et moyennes copropriétés sans équipements lourds | Copropriétés engagées avec conseil syndical actif | Très petites copropriétés, moins de 10 lots, sans travaux |
| Cadre légal | Loi Hoguet, lois ALUR / ELAN, contrat-type | Loi Hoguet, lois ALUR / ELAN, contrat-type | Loi du 10 juillet 1965, article 17-1 | Loi du 10 juillet 1965 |
Les offres SGL : trouver le syndic adapté à votre copropriété
SGL propose plusieurs niveaux d’accompagnement pour votre copropriété. A l’aide d’un conseiller, nous déterminons ensemble votre besoin, en fonction de la taille de votre copropriété, de la nature des ses équipements et des projets en cours (comme les travaux de rénovation énergétique, la mise en conformité réglementaire ou encore les contentieux s’il y en a). Les tarifs de syndic de copropriété pratiqués par SGL présentés ci-dessous sont à titre indicatif. Un devis personnalisé et détaillé vous sera livré après un diagnostic complet de votre immeuble.
| Offre SGL | Pour qui ? | Prestations incluses | Fourchette de prix indicative* |
|---|---|---|---|
| OFFRE 1 | Petites et moyennes copropriétés (jusqu’à 10 lots en moyenne) recherchant une gestion fiable au juste prix | Gestion administrative et comptable, AG annuelle, extranet copropriétaires, compte bancaire séparé, suivi des contrats fournisseurs | À partir de 250 € HT / lot / an |
| OFFRE 2 | Copropriétés de taille moyenne (de 10 à 100 lots) avec des besoins techniques réguliers | Toutes les prestations Essentiel + gestionnaire dédié, visites régulières de l’immeuble, suivi renforcé des travaux votés, accompagnement juridique courant | À partir de 180 € TTC € HT / lot / an |
| OFFRE 3 | Grandes copropriétés (à partir de 100 lots et +) aussi pour des résidences avec services (gardien, chauffage collectif, équipements) | Toutes les prestations Confort + accompagnement DPE collectif et plan pluriannuel de travaux, pilotage des rénovations énergétiques, gestion des contentieux | À partir de 150 € HT / lot / an |
* Les fourchettes de prix proposées par SGL dépendent de la localisation du bien, du nombre de lots dans la copropriété, des équipements collectifs et des prestations spécifiques demandées. Un devis sur mesure est systématiquement transmis avant tout engagement.
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Décrivez-nous votre copropriété (nombre de lots, ville, équipements) : nous vous envoyons une proposition adaptée à vos besoins de gestion sous 48h.
Ils ont choisi SGL
En 2026, ils sont plus de 50 copropriétaires à nous faire confiance et à nous confier la gestion de leur immeuble. Voici pourquoi ils ont choisi SGL pour leur syndic de copropriété.
Richard G.
Professionnel attentif, organisé et dynamique. J’ai eu une réponse en temps record de M. Clément Thorez, qui a pu accompagner mon dossier avec des orientations à chaque étape et qui a su trouver un beau appartement dès la première visite. Je conseille fortement leur service.
Tom H.
Il est rare que je reste en contact avec la même agence pour rechercher un appartement mais le professionnalisme du responsable de mon dossier, Clément Thorez, m’a fait continuer ma démarche. J’ai apprécié aussi la politique du premier dossier complet et valide/premier servi.
Léon M.
Des agents très sympathiques, professionnels et surtout très à l’écoute. Allez y les yeux fermés !
Olive
Tsubasa Ozora is a prodigious association football player who dreams of winning the FIFA World Cup for Japan one day. The series follows Tsubasa’s growth from primary school life in Japan, to other teams in other countries as well as Japan’s national team.
Tom
Wakabayashi first appeared in Captain Tsubasa (1981), chapter 1. He is an extraordinary keeper, recognized as one of the best in the series. Since the beginning of the series, he has been greatly supporting Tsubasa in fulfilling their shared dream of making Japan winning the World Cup.
Nos agences en France pour votre syndic
SGL est implanté dans les principales métropoles françaises. Chaque copropriété peut ainsi bénéficier de son propre gestionnaire local, au plus près du terrain, soutenu par les services nationaux du groupe (juridique, comptabilité, technique).
Syndic de copropriété à Aix-en-Provence et Marseille
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Découvrir l’agenceSyndic de copropriété à Toulouse
Découvrir l’agenceEn résumé
- Le syndic de copropriété est obligatoire pour toutes les copropriétés en France, quelle que soit sa taille.
- Il assure quatre missions principales : la gestion administrative, financière, technique et la représentation juridique du syndicat des copropriétaires.
- Il existe trois grandes formes de syndic : professionnel , bénévole et coopératif.
- Le coût d’un syndic professionnel se situe en moyenne entre 150 et 250 € HT / lot / an.
- À la fin de chaque mandat de syndic, la mise en concurrence est obligatoire.
- SGL propose un accompagnement complet, local et transparent, dans plus de 6 agences en France.
FAQ
Qu’est-ce que le conseil syndical de copropriété ?
Le conseil syndical regroupe plusieurs copropriétaires désignés en assemblée générale. Sa mission est d’abord consultative : il donne son avis au syndic sur les décisions relatives à la copropriété. Il travaille en collaboration étroite avec le syndic (préparation de l’ordre du jour de l’AG, examen des devis, suivi des travaux, contrôle des comptes).
Le conseil syndical est obligatoire dans la plupart des copropriétés, sauf si l’AG décide expressément de ne pas en constituer. Il est élu pour trois ans à la majorité de l’article 25. Pour les petites copropriétés (loi ELAN), sa constitution est facultative.
Quelles sont les différences entre un syndic professionnel et non professionnel ?
Un syndic professionnel et un syndic non professionnel ont des points communs : ils sont élus par le syndicat des copropriétaires et sont soumis aux mêmes obligations de gestion administrative et financière.
Toutefois, des divergences existent. Dans un premier temps, d’un point de vue rémunération, le syndic professionnel est rémunéré par la perception d’honoraires. Le syndic non professionnel ne perçoit pas de rémunération : il se voit confier la gestion de manière bénévole. Dans un second temps, le syndic non professionnel n’est pas soumis aux mêmes obligations contractuelles de déclaration d’activité à la préfecture qu’un syndic professionnel. Il n’est également responsable devant un juge qu’en cas de faute grave.
Comment choisir le meilleur syndic ?
Pour choisir le meilleur syndic, il faut, en premier lieu, faire un choix entre syndic professionnel et syndic bénévole. Mandater un syndic professionnel est nécessaire dans le cadre de copropriétés de taille moyenne ou importante, dont les intérêts de chaque copropriétaire sont différents. Faire appel à un syndic professionnel est également à privilégier dans le cadre de relations conflictuelles préexistantes entre copropriétaires. Nommer un copropriétaire syndic bénévole est donc uniquement intéressant dans le cadre de petites copropriétés et dont la résidence est en très bon état, sans travaux importants nécessaires.
Quelles sont les obligations du syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat de copropriétaires, c’est-à-dire de l’assemblée constituée par l’ensemble des propriétaires d’un lot dans une résidence. Le syndic est mandaté pour veiller à la bonne conservation et au maintien de la copropriété dans un bon état d’usage, notamment les parties communes et les équipements. Pour ce faire, le syndic est amené à gérer l’aspect financier et l’aspect administratif de la copropriété.
Son rôle implique donc de :
- Gérer les formalités administratives relatives à la vie courante de l’immeuble (liste des copropriétaires, fiches signalétiques, règlement de la copropriété, etc.).
- S’assurer que la copropriété reste en bon état d’usage ; le syndic doit envisager et gérer le bon déroulement de travaux si nécessaire et tenir un carnet d’entretien de l’immeuble.
- Être le représentant en justice de la copropriété.
- Définir un budget prévisionnel de la copropriété pour chaque exercice fiscal.
- Présenter les comptes du syndicat qui doivent être validés par les copropriétaires à chaque assemblée générale ; on dit que les copropriétaires donnent quitus.
- Ouvrir un compte en banque dont le titulaire est le syndicat de copropriété et qui servira pour toutes les dépenses et entrées d’argent relatives à la copropriété.
- Mettre à jour annuellement les données financières de la copropriété auprès du RNC.
- Transmettre les décisions prises en AG à tous les copropriétaires.
- Gérer les archives.
- Convoquer et tenir les assemblées générales de copropriété ordinaires (1 fois par an).
- Immatriculer la copropriété.
- Tenir la comptabilité.
- Se charger des comptes et des annexes de la copropriété.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic ?
Oui. Toute les copropriétés doivent disposer d’un syndic, quel que soit son nombre de lots ou de copropriétaires. Cette obligation est régies par la loi du 10 juillet 1965 et garantit la bonne gestion et le maintien en bon état de la résidence.
Une copropriété peut connaître une carence de syndic lors d’une fin de mandat non renouvelé, d’une dénonciation du contrat ou d’un désaccord entre copropriétaires. Dans ce cas, une AG doit être convoquée jusqu’à élection d’un nouveau syndic. Si la situation perdure, un administrateur provisoire peut être désigné par le tribunal sur demande de tout copropriétaire.
Comment devenir syndic ?
Pour devenir syndic d’une copropriété, il faut être désigné en assemblée générale à la majorité absolue (article 25 de la loi de 1965), c’est-à-dire, plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. Le mandat du syndic dure trois ans maximum, et peut être ramené à un an si le syndic a participé à la construction de l’immeuble (en tant que promoteur, architecte, ou via une personne liée).
En revanche, la reconduction tacite est interdite. Il faudra une réélection en AG à chaque échéance pour renouveler le mandat en cours.
Comment obtenir la carte professionnelle de syndic ?
Pour exercer en tant que syndic professionnel, il faut détenir la carte professionnelle « S » (Syndic) délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), une assurance responsabilité civile professionnelle, et une garantie financière permettant de rembourser les fonds détenus.
